[轉載]  二○一六年該不該進場買房?

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二○一六年該不該進場買房?

該買哪一種物件?

買了之後會不會房價續跌而「住套房」?

如果你有居住需求,卻因種種迷思不敢進場,那你一定要閱讀以下六大問題!

 

迷思1:租比買輕鬆,還可以一直換住新屋

不買房子,最現實的是必須考量到老年生活如何安排?

在台灣,租賃制度和法規並不那麼完善,新聞上也時有所聞,老人租不到屋、被房東趕…

很多屋主不願意將房子租給老人,換句話說,老了就算有錢也不一定有地方住。

尤其租屋的花費更是有去無回,單身時可以委屈自己租雅房,忍受複雜的環境和犧牲部分的隱私,成家以後,就必須考量到家人的需求,如果是夫妻兩人加一個小孩,最起碼得租個2房1廳,租金只會越花越多,那何不考慮把「房租」變成「房貸」呢?

加上現在的房屋貸款利息僅約2%,若借款100萬元,貸款期限設定20年,每個月還款約為5000元,負擔並不算重。

若在台北市租房,租金有可能比房貸支出還要來得更高呢,租比買更不划算!

 

迷思2:存不到自備款,薪水又沒漲,怎麼買房?

沒有自備款,當然買不起房子!

但是現在普遍的狀況是,年輕人覺得房價過高,直接放棄購屋的念頭,所以更不願意好好存錢,長期累積下來,不只是買房,就連出國旅遊、買車當然都只能大喊「沒錢」。

如果你沒有放棄購屋,應該好好規畫儲蓄,最常見的就是利用富人公式:「收入-儲蓄=支出」,領到薪資,先把每個月必須存下的金額扣除,剩下的才是你可以花用的支出。接著考量房屋貸款與自備款之間的關係,算算需要存多久時間,最重要的是要持之以恆

如果真的想在短期內購屋,「以時間換取空間、先求有再求好」是不錯的方式,或是爭取較高的貸款成數,選擇購買初期付款壓力比較小的預售屋,都能降低自備款的籌措壓力。

 

迷思3:很怕將來付不出貸款

衡量過貸款之後若發現財力真的不足,可將貸款年限延長至30年,就能減輕每月的房貸負擔;現在有部分銀行甚至願意承作40年的貸款,年輕小資族可多加利用。

此外可善用寬限期,將資金先拿去做其他投資,有大筆收入時先償還本金,就能減少房貸利息。

同時還要慎選房屋貸款的種類,目前常見的貸款模式有6大類,包含指數型、理財型、抵利型、利率遞減型、保障型和固定型,每一種還款彈性不一,購屋族應考量自身的狀況,選擇適合的種類。

其次要留意政府的優惠房貸訊息,由於這些優惠房貸並不定期,須隨時注意變動。

 

迷思4:想買在最低點

房價的走勢誰都說不準,只能利用歷史經驗、經濟狀況評估,但往往在你猶豫不決的時候,房價的「U型谷底」早已錯過!

因此,有自住需求的購屋族不妨換個角度想;首先,房價和經濟景氣一樣是個循環,有高低起伏,即便不幸進場後房價續跌,按照循環的概念,房價仍會回到當初購屋的水準,甚至更高,加上自住持有的年限通常較長,購屋族其實不需過度擔心。

另外,與其擔心是否買得夠便宜,不如在意是否買得合理!

民眾應多利用內政部提供的實價登錄查詢系統,了解區域行情水準,只要價格合理且負擔得起,就可勇敢進場。

 

迷思5:空屋這麼多,將來誰要買房?

擔心進場後空屋變多,影響換手難易度,不妨選擇一間保值抗跌的物件!

哪種物件較不受市場波動影響?

套用一句房地產名言:「選屋三原則:地段、地段、還是地段!」

好的地段,不論購屋或租屋需求都很旺盛,不用擔心轉手問題,即便屋齡老了,土地仍具保值性。

購屋時若能替下一手考量屋齡、格局等面向,使下一個買方貸款無虞,更是幫未來賣相加分。

值得一提的是,許多物件因老舊不堪居住、低度使用被列為空屋,也有些屋主購屋後將第二屋作為度假使用,導致台灣空屋率攀高,實際空屋狀況可能不像統計那麼多。

 

迷思6:只想買新成屋

買新成屋、中古屋各有好處,但購屋人必須很實際的考慮「預算」問題,因為同一地段,新成屋的房價往往硬是比中古屋高出2~3成,且新建案的公設比普遍在30%以上,有的甚至高達45~50%,若換算室內實際使用面積,恐怕價差多出不只3成,買新屋划不划算見仁見智。

買中古屋當然也有缺點,譬如貸款成數較低、需要花錢裝修等,但考量地段、所需坪數,以及購屋後的裝修成本,若中古屋與新成屋價差仍然很大,買中古屋當然是比較實在的選擇。

若一個地區新舊房屋價差不大,則建議選擇新成屋,因為屋齡低、屋況佳,就是未來換屋的利基。

 

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